据北京市消费者协会统计，今年上半年北京市消协共受理房地产投诉33件，其中大部分投诉是由广告失实而引起的。北京市消协一位人士认为，这些数字事实上还不能完全反映目前房地产纠纷的状况，因为相当多的消费者在发生纠纷后并没有前往消协投诉。他认为，房地产投诉已经成为北京消费者的投诉热点之一。
与此同时，国家工商局前不久对全国37种主要报纸1998年6月广告情况的监测统计显示，当月共发布房地产广告917条，其中的违法广告竟占了173条。
在今年北京4场轰轰烈烈的房地产展销会已搅得北京人心旌飘摇之际，这两组数字就足以给人们注上一针镇定剂。越来越看不懂房地产市场的北京人不禁问，这水究竟有多深？
据某媒体报道，去年20多名购房者根据报纸广告，陆续购买了一处住宅小区的商品房。该广告宣称，客户买房后4—6个月内将办好产权，可时至今日仍无下文。这些购房者纷纷找到该小区物业开发商询问。一位业主称：“我们就是冲着能早点拿到产权才买这个小区房子的。广告上说得好好的，实际却是这样的情况，明摆着蒙人嘛！”
另有报道，某住宅小区在报纸广告上信誓旦旦地宣称，小区内网球场、中心公园、游泳池、幼儿园、小学校、康乐中心、精品店、银行、邮局、医务中心和公园绿地一应俱全，可以体现出最高价值。但许多购房者入住后却发现，规划中的商业设施未建，住户只能驱车外出购物；幼儿园、小学校未建，给孩子和家长带来极大不便和烦恼，康乐中心、游泳池等体育设施未建，规划中的体育场却是一个养鸡场。此外，医务中心只是一家私人诊所，银行和邮局更无处可寻。甚至基础设施也隐患频显，楼内没有消防设施，断电现象时有发生，有时水龙头里还会流出浑黄、腥臭的水。
以上这几个例子只不过是众多房地产纠纷中的几个典型。据一位工商管理人员介绍，目前不合法商品房存在的问题主要有几类：一是房地产项目没有经过审批立项手续。不少“旧村改造”的商品房连五证（国有土地使用证、开工许可证、建筑规化许可证、建筑许可证和营业执照）都没有。而这类违法房地产广告也很多；二是房地产项目经过审批立项手续，但未向国家交纳土地出让金。这一类商品房没有销（预）售许可证和产权证；三是广告中玩弄文字游戏。如以行车时间代实际距离的“××小区距××（地区）仅15分钟”，或以“××起价”造成价位模糊，或广告不使用反映实际的照片；四是一些房地产咨询公司本无房地产经销权，这些公司发布的一些信息一半项目属五证不全。
由于目前消费者对商品房的价格大都局限在广告上，同时开发商们也将广告当作最有效地为消费者描述一个玫瑰梦想的主要手段，因此对于有关房地产的纠纷广告难脱干系。据了解，国家工商局和北京市工商局今年下半年的重点整治对象之一，就是房地产广告。目前北京市工商局已经组织城八区工商局进行了房地产媒体广告的交流检查。国家工商局也将组织全国的房地产媒体广告交流检查。
北京市房屋土地管理局市场管理处处长陈同顺在谈到房地产广告时说，作为商品房开发许可证的主管机关，对近年来一些报纸、杂志以及其他媒体上刊登的房地产广告，也感到明显存在一些问题。主要表现在，一方面有的开发商的项目没有按国家规定申办销售许可证，就擅自刊登广告，使一些消费者在购房后，不能很顺利地办理产权手续，引发了许多纠纷和投诉；另一方面，一些广告内容所宣传的东西不真实，有的带有封建迷信的色彩，有的则夸大其词，把自己目前还没有能力完成的工程和设施在广告中全面刊登。甚至有的购房者在入住一年或更长时间后，配套的道路交通、卫生、教育、托儿和绿地等设施还未齐备，使消费者无法获得买房时开发商所承诺的美好居住环境。当一些购房者因此要求退房时，开发商却执意不肯，使纠纷愈演愈烈。
陈同顺介绍说，在商品管理当中，除没有许可证的开发项目被大肆刊登外，还发现了几种不合法现象。一是利用已核发的销售证以少卖多。即主管部门核发若干平方米的销售证，而开发商却以此销售超出核发地区面积的商品房；二是自己没有许可证，借用其他开发商的许可证号登报宣传。
他说，从目前情况看，在广告上只登一个许可证号看来不是最好办法。北京市房地局从1997年开始，试行动员组织愿意做广告的开发商们由房地局统一做公告。这一公告的内容则比只登销售许可证号全面得多，真实性也更强。其内容将法人、办公地点、项目名称、房屋种类、销售方式（期房或现房）和售价等全面刊登出来，可以使购房者获得全面真实的信息。
陈同顺认为，各种新闻媒体在受理广告时应当注意，刊登广告的开发商必须首先具有主体资格，具有工商部门核发的开发经营商品房的营业执照。其次，应以开发商获取的有效证件，作为广告中商品房内容是否刊登的凭证。他认为，只凭五证中的任何一个证件就刊登广告的做法是不负责的。
陈同顺希望开发商和媒体两方面都严格遵守有关规定。一方面开发商应按广告规定的要求，申办和提供有效证件。另一方面，媒体也应按规定向刊登广告的开发商索取全面、有效的证件，不要因获得利益而擅自刊登。
北京律师协会房地产委员会委员、华夏律师事务所律师徐毅认为，房地产交易在北京的发展尚属于一个新生事物，新的规定不断出台，仅今年有关部门发出的有关文件规定就已经超过100件（据个人统计）。如此大量的规定，律师尚且难以全面掌握，购房者就更摸不着头脑了。更何况房地产行业的专业知识也相当复杂，消费者甚至连开发商销售商品房所必须具有的“五证”，以及住宅使用说明书、住宅质量保证书是否有假都未必看得懂，根本没有自我保护能力。
徐毅说，今年7月曾有一个开发商登广告销售一个刀把形小区，但实际上这个开发商的销售许可证和土地使用证并不包括“刀把”的部分，这需要从图纸和文字上仔细琢磨才能看出。类似的情况会使购房者在没有专业人员协助的情况下，显得无所适从。
在谈到购房者寻求法律支援时，我们不能不涉及到一个词———公证。尽管目前北京市尚未对内销商品房作严格的法律规定，但公证给购房、售房及贷款，乃至保险几方所带来的好处是无法回避的。
仅就商品房购销两方而言，以国家法律的名义在签约时进行的公证所维护的利益是双方面的。据北京市公证处副主任吴凤友介绍，在购销双方均同意申请公证的前提下，公证处首先需对开发商进行资格审查，包括开发商的主体资格、项目材料、合同文本、补充条款等方面内容，甚至连印章和老板签字也全部备案，当消费者拿到合同文本考虑签约时，开发商以上资格是否合法已经明确。
在购房者与合法开发商的合法项目签订了购房合约后，他们还会遇其他一些意想不到的问题。如到期能否交房、房屋质量是否达到事先协商的标准、逾期交工应如何赔偿，甚至广告或销售人员口头承诺的优美环境等配套设施是否完备等等。而公证处则将对此一系列内容进行公证监督。一旦发生纠纷后，经过公证的合约无需再经法庭审理即可申请强制执行。
对于开发商来说，公证带来的好处则更多体现在经济收益上。公证带给购房者和银行的安全系数，可以给开发商们带来大量的客源和银行贷款的优惠政策。
据介绍，在1994年、1995年房地产公证量最高的两年里，公证收费达四五百万元，履约率也极高，但其中绝大部分都是外销商品房，而内销则基本没有。近年来，内销商品房公证由于没有法律规定、内销房项目尚不规范，以及内销房购买力较小等原因，使内销房公证一直未能形成气候。据不完全估计，在北京一年中的100份购房合同中，大约只有2份合同经过公证，而这仅有的两份合同公证的履约率则在98％以上。这个数字与房地产投诉量比起来，不能不令人深思。
由于北京商品房市场消费者与开发商的纠纷日益突出，一些开发商在消费者心目中的形象，已逐渐与难以捉摸、虚妄浮夸、言行不一等等诸如此类的贬义词联系在一起。事实上就如同经营其他任何商品的商人一样，对于商品房市场，一些专业房地产开发商也有着他们真实的想法。
北京中鸿天房地产有限公司目前正在开发销售位于国贸中心附近的“现代城”。对于开发这座共42万平方米的“现代家园”，这家公司的决策者们有着他们一些颇具代表性的观点。
目前北京的房地产市场或多或少地存在着空置率高和因供应量过大造成的有效需求不足两大特点。对于这两大特点，“现代城”的开发商认为，存在一定的空置率不仅不是一件可怕的事，反而还会对房地产市场的成熟和发展有利。事实上，市场上的任何商品都存在着一个由短缺向丰富乃至过剩发展的一个过渡阶段，却从未有人像担心商品房过剩一样，担心布匹、粮食或电器过剩在某种程度上会导致价格的下降和商品质量的提高，这是一个必然规律，商品房也不例外。目前北京市场的空置率到底有多少？这家公司认为，“三环之内没有现房”的说法是比较确切的。公司副总经理闫岩认为，在北京房地产市场刚刚开发阶段，在远郊出现了一些卖不出去的现房。这些商品房由于在设计、环境配套甚至水、电等方面存在的问题，使消费者根本不具备入住条件。如果这些问题不解决，这些商品房将会永远空置下去。但这并不影响那些适应消费者需求的商品房的销售。
对于“供应量过大，有效需求不足”，闫岩认为，目前北京市房地产公司有上千家，乍看起来非常多，但相当一大部分都只是在做前期准备，而真正在建设房子的却为数不多。那些做前期准备的项目中，开发商也许只有手中的一块地，也许正在忙于拆迁，甚至也许正在忙于寻找投入的资金。当至少两年的前期准备时间过后，一些开发商很可能连资金或政府的一些证件都未办妥，那么这些商品房也就只能永远留在图纸上了。
至于“有效需求”，闫岩认为，目前“现代城”的购房者中有超过80％的人是使用按揭贷款买房。这些人只需先预付一小部分房款。而余额则可以在今后10—20年中还清。而这其中许多人很可能在没有按揭贷款之前，根本没有能力和欲望购房。这标志着这一政策已有效地刺激了有效需求量的成倍增加。
目前在北京商品房市场有两种营销方式，一种是由开发商自己作广告、自己销售，另一种是请专业中介公司代销。无论是哪一种方式，闫岩认为，消费者买房的不成熟时期已成为过去。只注重销售技巧的方法在北京将被逐渐淘汰，而真正可以吸引消费者的，应该是房屋的质量和服务。
开发商对消费者的引导最主要的是体现在广告上，而消费者对各家开发商的选择标准也大都止于此。闫岩介绍说，作为开发商，对自己的广告都有着一些共同的愿望，一是让市场了解自己，以扩大知名度；二是在广告上把自己商品的特点尽可能多地告诉消费者。但如果开发商把政府对商品房周边基础建设、环境治理等等开发商能力之外的事实也写进广告的承诺中去，这就难免给发展商实现承诺带来障碍，使消费者在刊登广告若干时间后入住商品房时，总会感到房屋质量和环境被或多或少地打了折扣。这也许是商品房纠纷频出的一个原因。
当一些入住后终日为生活环境和配套设施，甚至房屋质量所困扰的消费者，手持满纸温馨的广告报纸，来到房地产公司论理时，开发商们似乎也有着满腹牢骚。为此闫岩坦言，广告一类的口头承诺是没有太大意义的，真正能保护消费者的还是双方签定的合约。她介绍说，目前房地产合约绝大部分使用的都是政府监制的标准合约。在这个合约上对开发商的违约有着非常严格的处罚方式，购房者应该把更多的注意力放在合约上。
对于等配套设施，消费者最好在签约时就确定期限，以明确责任。同时消费者在选择商品房时，还应对开发商以往的工作作风及实力有所了解，以确保承诺的实现。但事实上目前一般的合约中对此都未作详细规定。
对于分期开发的房屋，一些先期入住的购房者因不堪后期楼施工的嘈杂困扰而产生的纠纷，闫岩认为，这在相当程度上取决于开发商的开发技术和经验。每一个开发商都应在前期计划时，就考虑到这一问题的解决方法。但这往往在合约中无法进行非常严格的限定。
闫岩最后忠告消费者，在购买大宗商品房时，最好请专业律师提供服务，以避免因缺乏相关知识而损失利益。
本报记者是兆新／文
